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プロトケンダルスクエアは、おそらく「地球上で最も革新的な平方マイル」の場所に大学院生やミレニアル世代の STEM 労働者を呼び寄せています。

プロトのテックラウンジは、在宅勤務をしている多くの居住者に、広範なマルチメディア機能にアクセスして仕事をしたり、会議や電話会議を主催したりできる静かなスペースを提供します。すべての写真: ギャレット・ローランド

マサチューセッツ州ケンブリッジのにぎやかなケンダルスクエア地区（一流大学、研究センター、テクノロジー企業の中心地）では賃貸住宅が不足しており、プロトケンダルスクエアの開発が促進されました。

ボストンプロパティーズは、近隣のオフィス中心の不動産構成を多様化し、独自の集合住宅ポートフォリオを拡大するために、22 階建て 280 戸のタワーマンションの建設を依頼しました。「私たちは、多くの商業用不動産を管理している市内の一部に高品質の賃貸不動産をもたらすことの価値を実証したかったのです」とボストン・プロパティーズ・プロジェクト・マネージャーのキア・エヴァンス氏は語った。

デザインアーキテクトの FXCollaborative は、2 つの駐車場と荷積みドックにつながる小さなアクセス道路であるエイムズストリートにある印象的なランドマークのコンセプトを開発するために指名されました。数十の技術系雇用主や機関が徒歩圏内にあるこの敷地には、MBTA レッドライン (ハーバード大学やマサチューセッツ工科大学への学生の送迎の役割から「ブレイントレイン」として知られています) が通っています。

ザ・ガレージは、居住者がエレキギターを接続したり、大画面テレビでビデオゲームをしたり、キッチュなポップカルチャーアートワークをくつろいで楽しんだりできる居心地の良いスペースです。

新しい構造物は、既存の駐車場の一部を取り壊し、道路を狭くして自転車レーンを設け、歩行者の利便性を向上させることで形成された、狭い三角形の区画内に収まる必要がありました。

目標は、「存在感がありながらも、その緻密な文脈を尊重した建物を作ることです」と、AIA、LEED AP、ニューヨークのFXCollaborativeのパートナー兼デザインディレクターのグスタボ・ロドリゲス氏は語った。「テナントと周囲のオフィスの両方に、開放感とプライバシー感を提供することの間で、微妙なバランスを取る必要がありました。」

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設計会社は、隣接するオフィスビルとのそのセクションの近さに基づいて、構造のさまざまなセクションでファサードにさまざまなレベルの透明度を与えるために、プレキャストパネルとパンチ窓を指定しました。角にある大きな窓からは、チャールズ川とボストンのスカイラインの美しい景色を眺めることができます。ロドリゲス氏は、「建物は、人が動き回るたびに常に作動し、プライバシーと自然光と空気へのアクセスのバランスをとるために開閉します」と語った。

典型的なプロトのアパートメント。そのうち 36 室は手頃な価格に分類されます。ユニットのアメニティには、Nest スマートサーモスタット、ELFA クローゼット、サーモフォイルキッチンキャビネット、キーレス FOB エントリー、操作可能な窓が含まれます。

プロトの地上階には、控えめな通路ロビーと、地中海料理レストラン、コーヒーショップ、花屋、銀行が入った通りに面した 4 つの小売スペースがあります。

アパートメントの構成はワンルーム (145 戸) と 1 ベッドルーム (90 戸) が多く、大学院生やミレニアル世代の STEM 労働者といった近隣のかなりの人口にアピールしています。家族向けに設計された 2 ベッドルームユニットが 43 室と 3 ベッドルームアパートメントが 2 室あります。ユニットの 13 パーセントは、手頃な価格の住宅を提供するために確保されています。

「世界で最も賢い人々が住みたい場所を考えることは、非常に興味深い設計上の挑戦でした」と、レコード建築家およびインテリアデザイナーを務めたスタンテック・アーキテクチャーのボストンオフィスのプリンシパル、コリーン・アリア氏は語った。「敷地が非常に狭かったため、あらゆる平方インチのスペースをどのように計画するかについて非常に賢明に考える必要がありました。」

ご想像のとおり、プロトのアパートメントと共用スペースには、スマートサーモスタットから超高速 WiFi まで、ハイテク設備が統合されています。

しかし、設計チームは、居住者が交流する機会を提供する、ハイタッチのアメニティスペースもいくつか作成しました。

プロトの 3 階のラウンジは、その階のマイクロユニットの共同リビングルームとして機能します。すべての居住者は、24 時間対応のコンシェルジュと ButterflyMX エントリーシステム、ルクソール管理システムを備えた専用パッケージルーム、ビデオゲームシステム、暖炉のあるラウンジ、共用キッチン、フィットネスセンター、ヨガとスピンスタジオ、ドッグラン付きのペットスパを利用できます。。

3 階にはコンパクトなスタジオアパートメントといくつかのラウンジとコワーキングエリアがあります。居住者がボードゲームをしたりテレビを見たりできるソーシャルスペースとしても機能するユニークなランドリーラウンジを備えています。

4 階には大きなキッチンがあり、卓球台と屋外テラスのある共用リビングルームエリアに通じています。その他の設備: ヨガとスピンスタジオを備えたフィットネスセンター、ペットスパ、隣接するドッグラン。

4 階には、「ビルとテッドのすばらしい冒険」の再演に適した地下室のレクルームを思わせる居心地の良い多目的スペース「ザガレージ」もあります。天井が低く、窓がないため、当初は物置として考えられていたこの空間は、居住者が創造性を表現できるカジュアルな隠れ家として再構成されました。

「私たちが高学歴コミュニティ向けに他の都市住宅を設計したとき、これらの人々は、散らかっても平気な環境で、楽器を演奏したり、工作をしたり、模型を組み立てたりして、自分を表現できる場所があることに感謝していることがわかりました。他の人に迷惑をかけることになる」とスタンテックのアリア氏は語った。

住宅街全体にわたって、プロトのモダンで高級なデザイン美学には、快適な家具と露出したコンクリートが豊富に組み込まれています。他のデザイン要素は、ケンダルスクエアの豊かな歴史、つまり NASA との初期のつながり、バイオテクノロジー産業における継続的なリーダーシップ、研究とイノベーションの世界的中心地としての歴史的な役割に敬意を表しています。特注の敷物には、宇宙探査の国家的役割に関するジョン・F・ケネディ大統領の伝説的な演説の抜粋が描かれている。

「このデザインには、スター・ウォーズからデヴィッド・ボウイまでのポップカルチャーのアイコンを取り入れた、科学、SF、ファンタジーのアイデアがしっかりと染み込んでいます」とスタンテック社のデザイナー/マネージャーであり、LEED AP BD+Cのティモシー・レーゲン氏は述べています。「私たちにとって、これらの要素は、科学が提供する無限の可能性を探求するというアイデアに共鳴しました。」

1 億 870 万ドルをかけて建設されたプロトケンダルスクエアは 2018 年 6 月にオープンし、運営初年度で 97% の占有率を達成しました。

「現在、市内で最も高い平方フィート当たりの賃料を獲得しており、賃貸契約更新率は50％を超えています。これは、私たちが作り上げた環境が成功し、住民に好評であることを心強いものです」とエバンス氏は語った。

中央ビジネス地区は、世界最大の都市に出現する新たな活気に満ちた複合用途地域との競争に直面し、自らの存在意義を維持するというプレッシャーにさらされています。

ミネソタ州のティム・ウォルツ知事は、2004年の基準基準と比較して新しい建物のエネルギー使用量を80％削減するよう州の商業建築基準を変更する法案に間もなく署名する予定である。この法律は、2036 年までに新しい規範を完全に施行することを目指しています。

Design Collaborativeのネイサン・ウッズAIA氏は、学生がキャンパス内に住んでいる場合、特にキャンパス内での経験が学生の学習と関与を促進する場合、卒業する可能性が高いことが研究で確認されていると書いている。

2024 年から、ほとんどのカリフォルニア州民の電気料金は、使用する電力量だけでなく、稼いだ金額にも基づいて決定される可能性があります。収入が高い人はより多く支払うでしょう。低所得層の電気料金は下がることになるが、これは所得ベースの電気料金として知られる概念である。

州や市がグリーン建築基準を強化するにつれて、Phius 認証はさらに一般的になることが予想されます。ボストン市は最近、マサチューセッツ州のいわゆるオプトイン建築基準を採用しました。これは、州の標準基準を超える一連の持続可能性基準です。

ヴァーサは、インディアナポリスの総額2億7,100万ドルのクラスAブロード・リップル・ビレッジ開発事業に、233のスタジオと1ベッドルームと2ベッドルームのアパートメントを導入する予定だ。

世界的な不動産会社アビソン・ヤングの調査によると、米国最大都市のオフィスビルのおよそ3件に1件は、集合住宅用不動産への転用に適しているという。米国の 10 都市にある約 6,206 の建物には、住宅用途への転換の有力な機会が存在します。

バイデン政権は最近、連邦資金による住宅プロジェクトに対してより厳格なエネルギー効率基準を要求する方向に動いた。納税者の資金で住宅を建設する開発業者は、低密度住宅については国際エネルギー保全コード（IECC）2021に準拠し、集合住宅プロジェクトについては米国暖房冷凍空調学会のASHRAE90.1に準拠して建設する必要がある。

壁のブレースから FTAO まで、建物の壁を固定する方法は数多くあります。プロジェクトに最適な方法を評価する方法を学びます。

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